胖东来关店背后：商铺租赁的“跷跷板”何以平衡
大河网
2026-08-13 20:09
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一家年销售额约20亿元、单店年利润超1亿元的门店，胖东来却说关就关。近日，胖东来创始人于东来宣布，因许昌生活广场店租金问题远超公平范畴，将在租约到期后不再续约。这家开业24年的商场，是胖东来首家大型综合商场，也是当地人气颇高的商业地标。于东来解释，根源在于早年签约管理失误，导致部分铺位租金被抬到“无法想象的地步”。此前，新乡“大胖”店也曾因租金从800多万元涨到2400万元，被他直接放弃。
消息引发关注，不仅因为胖东来的经营能力，更因为它戳中了实体经营长期以来的痛点：租户把店铺养熟，房东却借机收割。在很多城市，门店生意刚有起色，房东便要求涨租，甚至直接开始寻找下一位租户，让承租人在经营中断与装修损失之间艰难权衡。过去多年，房地产价格上行，商铺被视作“一铺养三代”的资产，房东在租约谈判中天然强势，租金逐年递增，成为实体商户的硬伤。
但事情正在起变化。胖东来的“冲冠一怒”，并非只凭脾气，而是踩在了商业地产供需关系的跷跷板换边倾斜的节点上。电商和直播分流了线下客流，商业用地供应充足，商铺不再稀缺。中指研究院数据显示，2026年上半年，全国百大商业街和百大购物中心商铺租金延续跌势，部分二线城市核心商圈商铺空置率居高不下。在一些城市，业主心态明显转变，开始主动降租留客，因为留住现有租户的成本，远低于重新招商的空置和装修补贴成本。
换言之，商铺租赁的议价权正在从房东向租户转移。过去是租户求铺，现在是房东留人。于东来敢于放弃年利润过亿的门店，固然有胖东来的品牌实力作为底气，并非所有商户都能如此决绝；但他的选择传递了一个清晰信号：当租金远超公平、侵蚀正常经营利润时，再好的地段也可能留不住好租户。
这种变化对商业生态未必是坏事。长期以来，租金只涨不跌、房东只享收益不担风险的逻辑，既压垮了大量中小商户，也扭曲了商铺的资产定价。如今市场倒逼之下，房东开始接受“租户赚钱，房东才能收租”的基本常识，愿意在行情下行时与租户共担压力，反而有助于形成更健康的租赁关系。当然，也需要看到，当前仍缺乏对商业租赁中恶意涨租的有效约束，大量中小商户在谈判中依然弱势。胖东来可以用关店表达立场，更多商户却只能在涨租与闭店之间两难。因此，市场风向的转变之外，还需要更透明的租赁规则和契约保护，让“公平”不只是一个理想化的说法。
商铺的价值，终究要回到经营本身来检验。当“一铺养三代”的时代基础松动，房东与租户之间如果还停留在单方面收割的旧逻辑里，最终只会留下越来越多的空铺。胖东来的决定，表面是一次租金谈判的破裂，深层却是一种商业价值观的表达：不接受不公平的霸王条款，不让短期利益侵蚀长期经营。这种底气固然来自商户的底气，但它提示所有市场主体，当租户开始用脚投票，市场会用空置率给傲慢的房东上课。
不过，仅靠个案和情绪远远不够。要让“公平”从理想化的说法变成可执行的规定，还需要在商业租赁领域建立更透明的租金调整机制，约束恶意涨租，保护中小商户的合理预期。商业繁荣的真正基础，不是谁在博弈中更强势，而是规则清晰、预期稳定。当租户不必靠忍耐求生，房东学会用服务而非涨租留住好商户，街区的烟火气才可能真正回来。
（兰州大学 唐政）
胖东来弃租背后，房东的“话事权”发生转移
2026年08月12日 18:41
作者： 郑娜
来源： 第一财经
年销售额20亿、单店年利润超亿元的门店，胖东来却选择在租赁到期时直接关停。近日，胖东来创始人于东来宣布，因许昌生活广场店租金问题远超公平范畴，将在租约到期后不再续约。这一决定引发广泛关注。
过去，租户经营向好时业主借机涨租、权力寻租等现象普遍，实体商户在租赁关系中长期处于弱势。不过，随着商业地产供过于求、电商分流客户，商铺溢价逻辑正被重构，“一铺养三代”的时代基础已然动摇，租户的话语权正在提升。
中指研究院数据显示，2026上半年全国百大商业街和百大购物中心商铺租金均延续跌势，部分业主心态转向务实，主动降租留客，议价权正从房东端向租户端转移。
胖东来的“冲冠一怒”
于东来要关掉的许昌这家门店，是胖东来旗下首家大型综合商场，共有4层，营业面积约1.48万平方米，包括超市、大众服饰、百货、餐饮及医药等多种业态，自2002年1月1日起开业，至今已有24年，是当地人气颇高的商场。
于东来曾透露，该店年销售额约20亿元，一年利润超1亿元。另据胖东来官网披露，2025年全年，胖东来整体销售额为235.31亿元，许昌生活广场店全年销售额为17.99亿元；今年上半年，该店累计销售额已超过9.77亿元。该门店的经营能力由此可见一斑。
对于这样一家高盈利能力的门店，于东来选择在今年租赁到期时不再续约，直接关店。为何如此作出这样的决定？
于东来在个人社交媒体账号上解释称，“2015年左右，关于许昌生活广场，由于负责此项工作人员没有按照公司规定造成的工作失误，签约租约合同没有统一签订，最后造成个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平。”
这并不是于东来首次因租金上涨问题选择闭店。他还提到，当年的新乡“大胖”店，年利润也曾达到六七千万以上，但房租到期时，同样面临甲方租金上涨的情况，从逾800万元直接涨到2400万元，“我想都没想直接放弃”。此后，胖东来在新乡当地迁址另开。
来自房东的“镰刀”
如同胖东来的遭遇，店铺租金上涨的情况并不鲜见。在广东汕尾，一个三线城市的核心商圈，2025年时曾有经营多年的饮食店老板曝光其店铺租金连年上涨，在利润中的占比几近八成。
位于上海市静安区的吴江路四季坊区域，是多个轨道交通交汇之处，附近亦有诸多写字楼，客流量一直较大，再加上毗邻的LV大船“路易号”启幕后引发的打卡人流，该街道的店铺租金始终处于高位。记者从中介处了解到，吴江路上一个正在出租的面积约25平方米的小店铺，月租金达5.8万元。而距吴江路近500米的茂名北路，相同面积的店铺租金则只需要大约2万元。
有在上海从事商业地产的业内人士向记者表示，目前街铺的行情区域分化较为明显，不愁租的店铺就不会降租，“有些核心街区的店铺可能在经营上不太正规，可能就会看门店生意好上涨租金”。
“店铺租金是个硬伤。”一位在天津从事实体商业多年的经营者于向前（化名）在谈及租金时也提到了相似的状况，在承租人生意好的时候，不少小业主会认为是优质的物业条件带来了承租人经营收入上涨，因而要求涨租金来匹配物业的价值，又有不少大业主的经营管理者还会在租金上进行权力寻租，迫使承租人不得不在经营中断、装修和设备设施损失上作衡量。
同策研究院联席院长宋红卫也表示，当前实体商业中存在较为普遍的问题，即“品牌养铺成熟后房东借机收割”，目前国内暂无针对性法规来遏制商业租赁期内的单方恶意涨租行为，使得大量中小商户都曾遭遇类似的不合理租金上涨压力。
近年来，实体商业持续承压，不少门店频繁更换商家，市场观点将这一现象的矛头指向店铺租金。此前香港尖沙咀蜜雪冰城闭店的情况就被认为是受到高租金的影响。
业主又不愿轻易降价，原因是多方面的，但最主要是过去多年间房地产价格的上涨，不少业主都属于高位接盘者。从土地获得到物业开发的各个环节，都有人赚钱离场，最后高价承接的业主，就要考虑租金回报率的问题，因此主观上不愿意降租金，不愿意跟租户同进退共患难。
“地段好的租贵了干不下去，租便宜了地段不好也干不下去，造成一个无解的商业逻辑困局。”于向前说。
2023年，重庆人大曾在一则题为《关于支持商业经济发展“让实体店人气旺起来”的建议》中明确提及，近年来，随着房价的上涨，房屋租赁合同在5年前签订的门面，租金逐年递增3%-10%，高昂的租金让实体店越来越难以承受，刚性经营成本不断上涨的背景下，建议出台非国有房屋业主减免房屋租金的指导性文件，给予承租人房屋租金适当减免或延期缴纳租金。
风水轮流转
不过，随着商业地产的快速发展，以及电商、直播等线上商业对传统商业的冲击和分流，实体商铺的溢价逻辑被重构，过去“一铺养三代”的基础已经动摇。
（某一线城市零售商业租金走势）
宋红卫也提到，在上海等商业地产较为发达的城市，经历过商业地产的波动周期，也有许多房东深谙在行情不好的时候，主动降租留住客户的成本远远低于开拓新客户的成本。
一位在上海核心商圈周边开设咖啡馆的店长就向记者透露，今年以来经营额有所下降，而房东也同步给出了租金折扣，使得门店经营压力得到缓解。
将视野放大到全国市场来看，业主和商户之间的攻守之势正在发生变化。根据中指研究院的调研，2026上半年，我国主要商业街和重点商圈（购物中心）商铺租金均延续下跌态势。
具体来看，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺，其平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%，跌幅较2025下半年扩大0.29个百分点；其中，二线城市样本商业街中租金环比下跌的商业街占比超9成。
由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺，其平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%，跌幅较2025下半年扩大0.14个百分点。一二线城市均有超过8成商圈租金环比下降。
据第一太平戴维斯市场研究部董事张琳对市场的观察，在上海，不少业主对品牌门槛要求有所降低，以保出租率为先，整体心态更趋务实。而租户愈加看重单店效益与成本控制，也迫使业主对租金范围予以让步空间；对租户而言，应对市场起伏胸有成竹的成熟品牌，以及具备创意、好玩、有趣的品牌，正迎来更为有利的谈判机会和较多可选余地。
宋红卫也表示，部分二线城市核心商圈商铺空置率已超30%，商铺的议价权正在从房东端向租户端转移，越来越多业主开始主动选择降租、稳租户，长期来看街铺的租赁生态会逐步向更健康的方向调整。
胖东来，为什么敢把一家年销20亿的老店说关 - 小红书
来自 探店指南 的 解读
2026年8月14日
一、胖东来为什么要关闭年利润超1亿元的许昌生活广场店？
结论：不是经营不善，而是租约签约失误叠加个别房东坐地起价，突破了于东来认定的“公平底线”。
据于东来在社交平台公开发文回应，许昌生活广场店将在2026年12月正式关闭。这家店年销售额约20亿元，年净利润超过1亿元，并非因为亏损或客流下滑而退场。[1][2]
事件的关键线索来自2015年的历史合同漏洞。据公开解释，当年签约时，因工作人员未按公司规定统一签订整体租赁合同，导致商场产权分散在多个小业主手中。[3]这意味着胖东来要想续租，必须与众多产权人逐一谈判，任何一个环节出现问题都可能影响整体入驻。
随着胖东来持续经营将商圈彻底带火，部分房东开始“坐地起价”，报价偏离市场公允区间，达到“无法想象的地步”。[4]于东来在回应中直言：个别商户租金严重失衡，多年成为心结，租约到期后即便收益可观，胖东来依旧选择不再续约。[1]
这里需要特别注意的是，涉事房东占比并不大，但于东来的态度非常明确：只要合作关系中存在不公平，就不会妥协。他在回应中表示：“信仰、开心永远排在利润的前面。”[5]
二、胖东来为何不选择续租再谈？新乡店当年800万涨到2400万是什么教训？
结论：2015年新乡店已有前车之鉴——涨租三倍后撤场，原址商圈客流断崖下滑，房东得不偿失，这次许昌店同样拒绝被“收割”。
这已经不是胖东来第一次因租金问题选择关店。2015年，胖东来新乡平原路店同样因租约到期面临房东大幅涨租：年租金从800万元直接涨至2400万元，翻了三倍。[6]当时新乡店年利润约六七千万元，并非无力承担，但于东来决定当场放弃，不讨价还价。
从商业逻辑来看，于东来的判断是：一旦接受这种坐地起价，经营成果就会沦为房东的“收割对象”，并且会助长其他房东跟风涨价，陷入无尽的博弈循环。[7]他在回应中表示，不愿意和“三观不合的房东打交道”，认为“赚钱固然重要，但底线和格局更难得”。[8]
新乡店撤场后的结果也印证了“不是地段成就品牌，而是品牌撑起地段价值”的逻辑。据媒体报道，胖东来撤场后，原址物业大楼长期空置，周边商圈从人声鼎沸变得异常冷清，多间商铺大门紧锁，墙面锈迹斑斑。[6]数据显示，当年房东将租金从800万涨到2400万，如今所有零售商铺加起来一年租金还不到200万，甚至好些业主店铺空着没收到一分钱。[6]
值得注意的是，在2015年新乡闭店事件中，胖东来连所有装修和设备都没有搬走，全部留给下一任商超使用。[6]有网友评价称，这就是格局——一个垃圾桶可能都值几千元，但于东来没有计较这些“沉没成本”，而是快速决策，重新选址开业。
三、说关就关，胖东来的员工怎么办？700名员工如何安置？
结论：许昌生活广场店700余名员工将全部由公司统一内部调岗至其他门店，薪资待遇不变，不受关店影响。[2][9]
针对外界最关心的员工安置问题，胖东来已明确给出方案：不裁员、不降薪。所有员工内部调岗，确保工作连续性和收入稳定。
这一安排延续了胖东来“员工第一”的经营管理理念。在零售行业普遍面临用工成本压力的背景下，胖东来对员工的薪酬福利和权益保障一直处于行业高位，这也是其能够维持高水准服务质量的根基。
与此同时，胖东来并非收缩战线，而是在加速布局新的商业项目，通过提升物业自主权来规避租金风险。据公开信息，胖东来正推进“梦之城”综合体项目，计划投资50亿元，配套超过8000个停车位；同时郑州高铁东站店也在推进中。[10]
从战略层面分析，胖东来选择将资金从租赁物业转向自持物业，本质上是对商业地产价值链的重构——与其让别人“摘果子”，不如自己掌握物业主动权。
四、房东坐地起价为什么危险？胖东来闭店给商业地产什么警示？
结论：散售型商业物业的“产权碎片化”是租金失控的温床，优质商户的品牌价值不等于地段本身价值，坐地起价可能两败俱伤。
此次胖东来闭店事件的深层原因，是商业地产的特殊结构问题。据公开解释，许昌生活广场整体商场项目在建成初期被分割成若干小项目出售，商场没有整体业主甲方，而是分割成许多小业主。[3]胖东来要想继续运营，必须和每一个小业主逐一谈判，其中个别人的漫天要价，足以让整体续约无法达成。
这种“产权碎片化”在商业地产领域并不罕见。多家机构的行业监测数据显示，2026年上半年商业地产仍处于深度调整期，市场估值和租金水平逐步回归理性。[11]行业正在触摸周期底部，也孕育着新一轮结构性机遇。
对于商户来说，这次事件提供了一个重要警示：签约时务必锁定整体租赁关系，避免分散产权带来的续约风险。对于房东和投资者而言，则应该摒弃“坐地收租”的陈旧思维，建立共生思维——尊重实体经营的客观规律，设置弹性合理的租约，与商户共担周期波动，才能实现资产长期稳定的现金流。
从舆论场观察来看，当前讨论大致分为三类：一是力挺派，认为于东来坚守原则、有格局；二是理性派，认为这是商业博弈中的策略选择，胖东来通过高调表态反而获得了更大的品牌声量；三是反思派，聚焦商业地产“杀鸡取卵”的短期行为对整个生态的破坏。这些观点各有立场，但都指向一个共同事实：胖东来的品牌号召力早已超越单个门店的地段价值，这也是于东来敢于“掀桌子”的底气。
五、给商户和房东的规则指南：如何避免“胖东来式”租约纠纷？
胖东来两次因租金问题关店，给实体商业的租赁双方都提供了真实的“避雷样本”。以下是基于事件暴露问题的规则说明表：
六、关于胖东来闭店，网友最关心的4个问题
1. 胖东来真的不要这1亿利润了吗？
据公开报道，许昌生活广场店年净利润超1亿元，于东来确实表态放弃该店利润，原因是不接受房东涨价带来的不公平合作。[1][3]这不是“赌气”，而是基于商业信誉和长期价值的战略决策。
2. 胖东来会撤离许昌吗？
据公开回应，此次关闭的只是许昌生活广场一个门店，胖东来在许昌还有其他门店正常运营，同时还在推进“梦之城”等新项目，属于正常商业调整，不是撤出市场。[10]
3. 房东最后会不会后悔？
参考2015年新乡店先例：胖东来撤场后，原址商圈从人声鼎沸变得冷清，商铺空置，租金从2400万元/年的报价跌落到不足200万元/年。[6]需要说明的是，这属于历史案例参考，许昌店后续实际情况还需以官方信息和市场数据为准。
4. 胖东来“硬刚”房东对普通消费者有影响吗？
短期看，许昌部分消费者会失去一个购物去处；长期看，胖东来的品牌信条不会因此改变，反而通过事件强化了公众对“胖东来重规则、守底线”的认知。员工安置方案也相对平稳，未出现大规模失业风险。
七、结语
胖东来闭店事件表面上是一次商业租约纠纷，实际上折射出中国商业地产从“野蛮生长”到“精耕细作”的转型阵痛。品牌经营者在创造地段价值，而非地段单方面成就品牌。当房东把商户多年经营积累的品牌溢价当作自己能随意收割的“租金红利”，毁掉的不只是一段合作关系，更是整个商圈的长期价值。
对于关注此事的人来说，胖东来的选择提供了一个难得的观察样本：在利润与原则之间，一个企业如何用行动表明立场；在短期收益与长期信誉之间，一个品牌如何做出取舍。正如于东来所言，失去公平正义是金钱无法衡量的——这句话不仅适用于零售业，也适用于所有商业合作中的博弈双方。
后续值得关注的焦点包括：许昌生活广场店原址物业的招商情况、胖东来“梦之城”项目的实际进展，以及许昌本地是否会出台针对商业地产租约规范的新举措。截至发稿，胖东来官方尚未公布更多闭店执行细节，相关安排以官方实时信息为准。